AFRONTAMOS UNA NUEVA ENTREGA DE LA SERIE DE ARTÍCULOS RELACIONADOS CON LA DEFENSA DE LOS DERECHOS BANCARIOS. HOY NOS CENTRAMOS EN EL ANÁLISIS DE LA TRANSPARENCIA EN LA CONTATRACIÓN DE PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS

I.- INFORMACIÓN PREVIA 

Por ser consumidores y usuarios las personas físicas o jurídicas que actúan en el ámbito de la actividad profesional o empresarial, es de importantísimo interés tener muy en cuenta la normativa aplicable a la contratación de créditos con garantía hipotecaria y los créditos personales

 

Para los primeros, tenemos que acudir de nuevo a la Orden EHA 2899/2011 de 28 de Octubre por ser aplicación para los servicios bancarios de crédito y préstamo hipotecario, celebrados con un cliente, persona físicas residentes en España, en los que la hipoteca recaiga sobre una vivienda situada también en España o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o edificios construidos o por construir; y se aplicarán también, cuando las entidades de crédito  concedan préstamos a constructores o promotores inmobiliarios, o prevea una posterior subrogación de los adquirentes de las viviendas en el préstamo.

 

Como ya indicábamos al analizar la normas generales sobre la información como herramienta de transparencia, en el momento de la contratación de un préstamo hipotecario, ésta cobra mayar relevancia y así debemos empezar referenciando todo lo relativo a la Información Precontractual que versa sobre la guía de acceso, la ficha FRIPE, la ficha FIPER, información adicional sobre instrumentos de riesgo sobre el tipo de interés, información sobre sobre cláusulas suelo y techo.

 

Veámoslas resumidamente:

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GUÍA DE ACCESO AL PRÉSTAMO

Se le encarga al  Banco de España  para que elabore una «Guía de Acceso al Préstamo Hipotecario», con la finalidad de que quienes demanden servicios bancarios de préstamo hipotecario dispongan, con carácter previo a la formalización de los mismos, de información adecuada para adoptar sus decisiones de financiación y  deberá estar disponible en todos los establecimientos comerciales de las entidades de crédito, en sus páginas electrónicas y en la página electrónica del Banco de España y  con acceso gratuito a los clientes en cualquier momento

 

FICHA DE INFORMACIÓM PRECONTRATUAL

En la ficha de información precontractual (FIPRE)se recoge toda la información orientativa y gratuita que la entidad crediticia debe ofrecer a sus clientes y debe estar disponible en todos los canales de comercialización que la entidad utilice y debe contener información sobre:

 

-Datos identificativos mercantiles de la entidad (nombre, domicilio, teléfonos, correos electrónicos útiles y eficaces de la persona de contacto de la entidad.

-Características del préstamo,  como el importe máximo de concesión en relación al valor del inmueble, tipo  y finalidad del préstamo, plazo y periodicidad de pago.

-Tipos de interés fijo y variable.

-Gastos preparatorios.

-Vinculación a otros productos o requisitos.

-Tasa anual equivalente (TAE)

-Amortización anticipada.

 

FICHA DE INFORMACIÓN PESONALIZADA 

En la FIPER se concretan las condiciones que el banco oferta previo informe del cliente de las necesidades de financiación. Así  la  entidad crediticia, una vez que el cliente haya facilitado la información que se precise sobre sus necesidades de financiación, su situación financiera y sus preferencias, proporcionarán a este la información personalizada que resulte necesaria para dar respuesta a su demanda de crédito, de forma que le permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si debe o no suscribir el contrato, cuyo contenido debe versar sobre:

 

-Evidentemente la entidad de crédito.

-Características del préstamo 

1.Importe y moneda.

2.Duración en años o meses

3.Tipo de interés: fijo, variable, variable limitado, índice de referencia, y períodos de revisión.

4.Importe total a reembolsar.

5.Importe máximo del préstamo disponible en relación con el valor del bien inmueble.

-TAE.

-Periodicidad y número de pagos.

-Importe de cada cuota hipotecaria.

-Tabla de amortizaciones (fecha, importe de la cuota, interés, costes, capital amortizado, capital pendiente

-Vinculaciones y otros costes.

-Amortización anticipada.

-Derecho de subrogación.

-Departamento de atención al cliente.

-Servicio de Reclamaciones al Banco de España.

-Incumplimientos de compromisos vinculados al préstamo con repercusión para el cliente.

-Información adicional en supuestos de ventas a distancia.

-Riesgos y advertencias sobre:

1.Disminución de ingresos.

2.Posibilidad de perder la vivienda.

3.Derecho a examinar el proyecto contractual en la Notaría tres días antes de la firma de contrato definitivo.

4.Variabilidad de tipos de interés

5.Existencia de cláusula suelo o techo

6.Advertencia del pago de impuestos y gastos.

 

La FIPER se entregará a todos los clientes de préstamos, de forma gratuita, con la debida antelación y, en todo caso, antes de que el cliente quede vinculado por cualquier contrato u oferta. Y Toda información adicional que la entidad facilite al cliente figurará en un documento separado se deberá adjuntarse a la Ficha de Información Personalizada.

 

OFERTA VINCULANTE

Una vez el cliente y la entidad hayan mostrado su voluntad de contratar un determinado servicio bancario de préstamo hipotecario, se disponga de la tasación correspondiente del inmueble y se hayan efectuado las oportunas comprobaciones sobre su situación registral y sobre la capacidad financiera del cliente conforme a lo dispuesto, este podrá solicitar a la entidad la entrega de una oferta vinculante,  se facilitará en  la FIPER en la que, adicionalmente, se especificará lo siguiente:

-Que se trata de una oferta vinculante.

-El plazo de vigencia de dicha oferta

 

 

INFORMACIÓN ACIDIONAL SOBRE CLÁSULAS SUELO Y TECHO

En el caso de préstamos en que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo o techo, se recogerá en un anexo a la Ficha de Información Personalizada, el tipo de interés mínimo y máximo a aplicar y la cuota de amortización máxima y mínima.

 

Esta medida, se ha visto reforzada por la introducción de una nueva figura introducida por el legislador en el artículo 6 de la ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, donde se recoge la obligación manuscrita de advertencia de los riesgos del contrato, donde se recojan estas cláusulas en el que se debe recoger el siguiente texto determinado por el Banco de España “ Soy  conocedor de que mi préstamo hipotecario establece  1: limitaciones suelo o techo de intereses a la variabilidad del tipo de interés, 2: lleva aparejada una contratación de un instrumento de cobertura del riesgo tipo de interés (indicar cuál) y 3: Está condicionado a las siguientes divisas (indicar cuál).  ”

 

 

II.- MATERIALIZACIÓN DEL CONTRATO

 

Una vez concretizada y explicada de forma comprensible toda esta información previa a la contratación, llega el momento de plasmarla en el contrato de préstamo mediante el documento contractual otorgado en  acto protocolario

 

DOCUMENTO CONTRACTIRAL

Los documentos contractuales y las escrituras públicas en las que se formalicen los préstamos contendrán, debidamente separadas de las restantes, cláusulas financieras cuyo contenido mínimo se ajustará a la información personalizada prevista en la Ficha de Información Personalizada. Las demás cláusulas de tales documentos contractuales no podrán, en perjuicio del cliente, desvirtuar el contenido de aquellas, en particular, lo previsto  al tipo de interés aplicable y la obligación de notificar al cliente las variaciones  éste.

 

EL ACTO DE OTORGAMIENTO 

En materia de elección de notario se estará a lo dispuesto en el Reglamento Notarial aprobado por Decreto de 2 de junio de 1944 y demás disposiciones aplicables.

 

Igualmente el cliente tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de formalización del préstamo hipotecario en el despacho del notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento y podrá renunciar expresamente, ante el notario autorizante, al señalado plazo siempre que el acto de otorgamiento de la escritura pública tenga lugar en la propia notaría.

 

En su condición de funcionarios públicos y derivado de su deber genérico de control de legalidad de los actos y negocios que autorizan, los notarios denegarán la autorización del préstamo cuando el mismo no cumpla lo previsto en la Orden EHA 2899/2011 y la legalidad vigente. Asimismo, los notarios informarán le del valor y alcance de las obligaciones que asume y, en cualquier caso, deberá:

 

-Comprobar si el cliente ha recibido adecuadamente y con la suficiente antelación la Ficha de Información Personalizada y, en su caso, si existen discrepancias entre las condiciones de la oferta vinculante y el documento contractual finalmente suscrito, e informar al cliente tanto de la obligación de la entidad de poner a su disposición la Ficha de Información Personalizada, como de aceptar finalmente las condiciones ofrecidas al cliente en la oferta vinculante dentro del plazo de su vigencia.

- En el caso de préstamos a tipo de interés variable, comprobar si el cliente ha recibido la información prevista ya indicada, y advertirle expresamente cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:

 

  1.º Que el tipo de interés de referencia pactado no sea uno de los oficiales.

 2.º Que el tipo de interés aplicable durante el período inicial sea inferior al que resultaría teóricamente de aplicar en dicho período inicial el tipo de interés variable pactado para períodos posteriores. 

  3.º Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés, como cláusulas suelo o techo. En particular, el notario consignará en la escritura esa circunstancia, advirtiendo expresamente de ello al cliente e informándole, en todo caso, sobre:

i)Los efectos de estos límites ante la variación del tipo de interés de referencia.

ii)Las diferencias entre los límites al alza y a la baja y, de manera especial, si se ha establecido únicamente un límite máximo a la bajada del tipo de interés. 

 

Llegados a este punto debo señalar que en la Sentencia de 5 de marzo de 2013 de la Sección Tercera de la Sala de lo Contencioso Administrativo de la Audiencia Nacional, se anula parcialmente el artículo 30 de la Orden EHA 2899/2011 que analizamos, concretamente en base al principio de jerarquía normativa anula ciertas obligaciones de los notarios por su condición de funcionario público.